PROMENADE.21 New Construction Project - SKY RESIDENCE

Features

New Construction Project PROMENADE.21
CONCEIVED FROM WITHIN THE MOUNTAIN.

High above the center of Zell am See, on the Sonnberg, the PROMENADE.21 project is taking shape-four residential units at a one-of-a-kind address. Lake Zell lies at your feet, and the mountains frame the horizon on all sides: the Schmittenhöhe behind you and, in every direction,
peaks as far as the eye can see. Here, you don’t just live with a view of a mountain panorama-you live right in the middle of it. This is not just another residential development, but a deliberately exclusive address: only four residences share this location, each with an unobstructed view of the lake and mountains. The historic district, the gondola, and the lakefront promenade are still just a few minutes away. In total, there are three spacious condominiums and a standalone sky residence.

PROMENADE.21 was designed by the local architectural firm Watzek + Paulitsch, based on Sonnbergstraße in Zell am See. They are known for an exceptional standard they call “Experience Architecture.” The idea for the project came directly during the “site visit”: The buildings are staggered down the slope so that each level opens unobstructed to the south toward the lake and the mountains.
Vertical slats, dark metal and wood accents, and a green roof give the complex a serene, timeless character that will still feel as natural years from now as it does today.

SKY RESIDENCE TOP 4, VILLA
Top 04 · approx. 376.22 m² on three levels (4th-6th floors)

The Sky Residence is part of the residential complex yet offers complete privacy-it stands above it all. Higher up the slope, as a standalone building, with its own access via a private road and an elevator that is exclusively for its use and connects all three levels. No shared stairwell, no shared hallway, no shared front door. When you arrive here, you’re already home before you even open the apartment door. 376.22 m², spread across three levels, each with its own distinct character.

The top level-living space. 107.77 m² where living, dining, and cooking take place without a
single dividing wall. The southern side is fully glazed across its entire width. In front of it lies a 42.62 m² balcony with wooden decking, and since the residence towers above everything else, there’s a perfect, unobstructed view of Lake Zeller in its entirety and the surrounding mountains. A panorama that changes with the light throughout the day and never looks the same twice. A practical fireplace connection is provided for cozy evenings-it is room-air-independent, and the fireplace itself is available upon special request. Behind the open kitchen lies a separate prep kitchen with a pantry. This is where the tasks that shouldn’t be visible in a formal living area take place: preparing food, storing items, and cleaning up.

The middle level-bedrooms. Four bedrooms ranging from 11.73 to 12.17 m², three bathrooms, an 11.35 m² closet room, and a separate 11.82 m² walk-in closet. All rooms open to the south/east onto a continuous balcony measuring 38.26 m². Each room thus has its own access to the outdoors and the same view of the lake and mountains as the level above.

The lower level-Relaxation. The wellness level is entirely dedicated to relaxation: 35.76 m² of wellness space with a panoramic sauna, shower, and toilet, plus a 24.02 m² fitness area. This level is designed in the same spirit as the entire house: a floor-level shower channel, rain shower, and handheld showerhead with Dornbracht fixtures. The utility room, storage, and mechanical spaces are located on the same level, keeping the living areas free from the hustle and bustle of daily life. From here, you step out onto the 17.63 m² terrace into a private garden measuring 98.15 m². In the center of the garden is a Nirosta-style pool, measuring 5 x 2.5 m, 1.20 m deep, and facing southeast. (Pool design per detailed concept & structural analysis). When standing in the water and looking up, you gaze over the edge directly onto Lake Zeller: two bodies of water in a straight line.

What sets the Sky Residence apart from the apartments:
It is completely self-contained in every respect: its own private road, its own entrance, and its own elevator connecting the wellness, sleeping, and living levels. The two spacious carport parking spaces are directly assigned to the house and included in the purchase price. In addition, there is also an open area and a turning circle in front of the property.

The house is also self-sufficient in terms of energy: The photovoltaic system on the gable roof, with a capacity of approximately 12.18 kWp, is dedicated solely to the Sky Residence. The Sky Residence is controlled via a Loxone BUS system, which is included in the purchase price. Ventilation is provided through insulated supply air elements.

AMENITIES & TECHNOLOGY:
- Heating. The property is heated by a heat pump with a deep borehole (geothermal energy), and heat is distributed via underfloor heating. Each bathroom features an electric towel warmer.
-Floors: Solid wood parquet in wide plank style in the living room, bedrooms, and kitchen.
-High-quality porcelain tile by Imola Ceramica
-The doors are designed according to the architectural concept: smooth door panels with flush wood paneling extending to the ceiling to create a floor-to-ceiling visual effect with a door height of 2.40 m.
-Plumbing & Finishes. Faucets and accessories by DORNBRACHT.
- Smart Home. The Sky-Residenz Top 04 comes standard with a BUS-controlled system (Loxone or equivalent).
- Outdoor video surveillance

PROMENADE.21 is a home for those who have found their place-and know exactly how they want to live. It is designed for people with a keen sense of what makes a home special: discerning buyers who value thoughtful architecture, high-quality details, and a home with character. It is designed for families who appreciate spacious, single-level living-and who want the lake not just within sight, but right on their doorstep. The residences are designed and intended for use as primary residences.

Detailed information on design options and the complete description of construction and finishes is available upon request. Special requests that are permitted under building codes can be accommodated and can be discussed in detail with our team. Some images and renderings are AI-generated and are for illustrative purposes only. The furnishings shown in the renderings are not included in the purchase price; the property will be delivered unfurnished. We are happy to assist you with our expertise and can implement the furnishings shown upon request.

The transaction is conducted in accordance with the Real Estate Development Contract Act. Minor deviations from the renderings may occur.
Notice pursuant to Section 6(4) of the Real Estate Brokerage Act (MaklerG): There is a close relationship between Ferstl Immobilien (real estate broker) and HEFE Projekt GmbH (developer).

Oberhalb des Zentrums von Zell am See, am Sonnberg, entsteht das Projekt PROMENADE.21, 4 Wohneinheiten, eine Adresse, die es so kein zweites Mal gibt. Der Zeller See liegt zu Füßen und ringsum umrahmen die Berge den Horizont: die Schmittenhöhe im Rücken und in jede Richtung
Gipfel, so weit das Auge reicht. Man wohnt hier nicht mit Blick auf ein Bergpanorama, man wohnt mittendrin. Es ist kein weiterer Wohnbau, sondern eine bewusst exklusiv gehaltene Adresse: nur vier Residenzen teilen sich diese Lage, jede mit freiem Blick über See und Berge. Die Altstadt, die Gondel und die Seepromenade sind trotzdem in wenigen Minuten erreichbar. Insgesamt gibt es drei großzügige Eigentumswohnungen und eine alleinstehende Sky-Residenz.

Entworfen hat PROMENADE.21 das lokale Architektenbüro Watzek + Paulitsch, ansässig an der Sonnbergstraße in Zell am See. Sie sind bekannt für einen außergewöhnlichen Anspruch, den sie „Experience Architecture" nennen. Die Idee zum Projekt kam direkt beim „Vor-Ort-Termin“: Die Baukörper staffeln sich den Hang hinab, sodass sich jede Ebene ungestört nach Süden zum See und der Bergwelt öffnet.
Vertikale Lamellen, dunkle Metall- und Holzakzente und ein begrüntes Dach geben dem Ensemble eine ruhige, zeitlose Handschrift, die auch Jahre später noch so selbstverständlich wirken wird wie heute.

SKY RESIDENZ TOP 4, VILLA
Top 04 · ca. 376,22 m² auf drei Ebenen (4.OG-6.OG)

Die Sky-Residenz ist Teil der Wohnanlage und trotzdem volle Privatsphäre, sie steht darüber. Weiter oben am Hang, als eigenes Gebäude, mit eigener Zufahrt über die Privatstraße und einem Lift, der nur zu ihr gehört und alle drei Ebenen miteinander verbindet. Kein gemeinsames Stiegenhaus, kein gemeinsamer Gang, keine geteilte Eingangstür. Wer hier ankommt, ist schon zu Hause, bevor er die Wohnungstür öffnet. 376,22 m², verteilt auf drei Ebenen, die jede für sich einen eigenen Charakter hat.

Die oberste Ebene, Wohnen. 107,77 m², in denen Wohnen, Essen und Kochen ohne ein
einzige trennende Wand auskommen. Über die gesamte Breite ist die südliche Seite verglast. Davor liegen 42,62 m² Balkon mit Holzbelag und da die Residenz über allem thront, gibt es perfekte Weitsicht ohne Hindernisse auf den Zeller See in seiner ganzen Länge und die umliegende Bergwelt. Ein Panorama, das sich mit dem Licht den ganzen Tag verändert und nie zweimal gleich aussieht. Für gemütliche Abende ist ein praktischer Kaminanschluss vorgesehen, raumluftunabhängig, der Kamin auf Sonderwunsch. Hinter der offenen Küche liegt eine eigene Vorbereitungsküche mit Speis. Dort passiert das, was in einem repräsentativen Raum nicht sichtbar sein soll: Vorbereiten, Abstellen, Aufräumen.

Die mittlere Ebene, Schlafen. Vier Zimmer zwischen 11,73 und 12,17 m², drei Bäder, ein Schrankraum mit 11,35 m² und eine eigene Garderobe mit 11,82 m². Alle Zimmer öffnen nach Süd/Ost auf einen durchgehenden Balkon mit 38,26 m². Jedes Zimmer hat somit seinen eigenen Zugang ins Freie und denselben Blick auf den See und die Bergwelt wie die Ebene darüber.

Die untere Ebene, Erholen. Die Wellness Ebene ist ganz dem Rückzug gewidmet: 35,76 m² Wellness mit Panorama Sauna, Dusche und WC, dazu 24,02 m² Fitnessbereich. Die Ebene ist so ausgeführt, wie das ganze Haus gedacht ist: bodenebene Duschrinne, Regen- und Handbrause mit Dornbracht Ausstattung. Der Wirtschaftsraum, Lager und Technik liegen auf derselben Ebene und halten die Wohnebenen vom Alltag frei. Von hier tritt man auf die 17,63 m² große Terrasse hinaus in einen eigenen Garten mit 98,15 m². In seiner Mitte ein Pool in Nirosta-Ausführung, 5 x 2,5 m, 1,20 m tief und nach Süd-Osten ausgerichtet. (Poolausführung lt. Detailkonzept & Statik). Wer im Wasser steht und aufschaut, blickt über die Kante hinweg direkt auf den Zeller See: zwei Wasserflächen in einer Linie.

Was die Sky-Residenz von den Wohnungen unterscheidet:
Sie ist in jeder Hinsicht eigenständig: eigene Privatstraße, eigener Zugang, eigener Aufzug zwischen Wellness-, Schlaf- und Wohnebene. Die beiden großzügigen Carport Stellplätze sind dem Haus direkt zugeordnet und im Kaufpreis inkludiert. Zusätzlich gibt es auch noch Freifläche bzw. einen Wendehammer vor der Immobilie.

Auch bei der Energie steht das Haus für sich: Die Photovoltaik-Anlage am Satteldach mit rund 12,18 kWp ist allein der Sky-Residenz zugeordnet. Gesteuert wird die Sky Residenz über ein BUS-System von Loxone, das im Kaufpreis inkludiert ist. Gelüftet wird über gedämmte Zuluftelemente.

AUSSTATTUNG & TECHNIK:
-Heizung. Die Beheizung des Projektes erfolgt über eine Wärmepumpe mit Tiefenbohrung (Erdwärme), die Wärmeabgabe erfolgt über Fußbodenheizung. In jedem Badezimmer befindet sich ein elektrischer Handtuchheizkörper.
-Böden: In Wohn-, Schlafräumen und Küche Echtholz-Parkett als Landhausdiele.
- Hochwertiges Feinsteinzeug von Imola Ceramica
-Die Türen sind in Ausführung nach architektonischem Konzept: glattes Türblatt bündiges Holzpaneel bis zur Decke für die optische raumhohe Wirkung bei 2,40 m Türhöhe.
-Sanitär & Oberflächen. Armaturen und Accessoires von DORNBRACHT.
- Smart Home. Die Sky-Residenz Top 04 wird serienmäßig mit einem BUS-gesteuerten System (Loxone oder gleichwertig) ausgestattet.
-Videoüberwachung im Außenbereich

PROMENADE.21 ist ein Zuhause für alle, die angekommen sind, und genau wissen, wie sie leben möchten. Es richtet sich an Menschen mit einem klaren Gespür für das Besondere: an anspruchsvolle Käufer, die Wert auf durchdachte Architektur, hochwertige Details und ein Zuhause mit Charakter legen. An Familien, die großzügiges Wohnen auf einer Ebene schätzen, und den See nicht nur in Sichtweite, sondern direkt vor der Haustüre wissen möchten. Die Residenzen sind als Hauptwohnsitz konzipiert und nutzbar.

Detaillierte Informationen zu den Gestaltungsmöglichkeiten und die vollständige Bau- und Ausstattungsbeschreibung erhalten Sie auf Anfrage. Sonderwünsche im baurechtlich erlaubten Rahmen sind umsetzbar und können Sie im Detail mit unserem Team besprechen. Einzelne Abbildungen und Visualisierungen sind KI-generiert und dienen ausschließlich der Veranschaulichung. Die in den Visualisierungen gezeigte Einrichtung ist nicht im Kaufpreis inkludiert; die Immobilie wird unmöbliert übergeben. Gerne stehen wir Ihnen mit unserer Expertise zur Seite und setzen die gezeigte Einrichtung auf Wunsch um.

Die Abwicklung erfolgt nach dem Bauträgervertragsgesetz. Es können im überschaubaren Rahmen Abweichungen zu den Visualisierungen entstehen.
Hinweis gemäß § 6 Abs. 4 MaklerG: Zwischen Ferstl Immobilien (Makler) und der HEFE Projekt GmbH (Bauträger) besteht ein Naheverhältnis.